永らく、用地の取得手続き、境界確定作業に時間を要しましたが、ようやく開発に向けての見通しがつきました。

送信者 千代栄町分譲予定地　H21/4/7—H19/5/20

造成工事に先立ち、2年前に伐採しました巨木等の根っこの除去処分、及び、除草作業に入ります。
根の周りの土をかなり掘って、根を露出させなければ、いくら建設機械でも歯が立ちません。
したがって、天候が良い時期を見計らっての作業となります。
土に極力水分を含ませない注意が必要だからです。
掘った土は、その日のうちに埋め戻し、締め固めて、地表にも雨水が溜まらないようにうまく排水溝を作って、一日の作業を終える。
そんな配慮の必要な作業と言えます。
近隣の方には、これからいろいろな面でご迷惑をお掛けしたり、お世話になったりしようかと思います。
工事の安全に十分配慮してゆかなければなりません。
よろしくお願いいたします。
【関連記事】：https://www.wako-re.info/blog/?s=千代栄町

天気予報では、曇りのち雨。

風は強いものの、太陽が顔を覗かせ、過ごしやすい一日です。

得した気分です。

さて、明日4/23（木）は、新潟日報社発行の集合チラシ“すまっしゅ”が折り込まれます。
今回も半ページに、オススメ物件を何とか詰め込んで掲載しています。
今月も、新潟日報のご担当、伏見さんには、根気強く校正の相手をしていただきました。
毎月、やきもきさせて申し訳ありません。
おかげさまで、イメージ通りの原稿が出来上がりました。
明日の反響がどうでしょうか。
今年の後半を占う一つの重要な情報となります。

送信者 すまっしゅ-新潟日報社

折り込まれた際は、是非ご覧下さい。
【精細画像PDF】：sumassyu-09-04.pdf (※2枚目は先月3月号です。)
『すまっしゅ』掲載の「wako-re」検索から、ホームページに掲載した情報も参考にしていただくために、未整備の部分を整理してを急いでおります。
青木町の夜の雰囲気はどうか、見ていただくために、今晩は薪ストーブを焚いて写真と簡単なビデオの撮影をしてきます。
明日の9時くらいには、Up-Loadできようかと思います。
なお、物件には【特殊事情】があって、広告活動等を差し控えざるをえないものもあります。
掲載された中古住宅以外にも、いくつか築年数の比較的経過していなものも、お預かりしています。
詳細は、お問い合わせいただければ、支障のない範囲でおつたい出来ようかと思います。

送信者 長岡市緑町3丁目　リノベーション住宅　4/22

【関連ブログ記事】：https://www.wako-re.info/blog/?s=緑町
5月2日のリノベーション施工実例としてのオープンハウスにむけて、現地は最後の追い込みに入っていました。
外構工事のコンクリート打ちと並行して、内部のクロス仕上げ、建具工事が急ピッチで進められています。
注目の薪ストーブの設置と、その煙突工事は明日に予定されています。
明後日になれば、ほぼ完成時の様子がイメージできるようになろうかと思います。
新築に勝るとも劣らない、近代的な設備を備え、デザインもかなりモダンな要素が多分に取り入れられています。
私どものオーダーでは、費用の面でも、設計の面でも、とてもここまでのリノベーションは行えません。
まさに、『一見の価値あり。』物件と言えると思います。
中古住宅の大幅なリフォーム、リノベーションを行うには、まず、お住まいになる方の年齢層、家族構成等を想定します。
それに基づいて、予算枠、間取り、設備のグレード、内外装の意匠等を決定してゆきます。
この緑町の住宅については、車が2台駐車でき、なおかつ、モダンな仕上がりのの中にも、木のぬくもりが感じられ、薪ストーブで暖をとることに価値を見出していただける方。
その最大公約数を収れんすると、大島小学校もしくは中学校に通われているお子さんがいる3人 or 4人の比較的に若い世帯という想定ではないでしょうか。
同じ様に、当社でリノベーションを完了し、販売を始めました青木町の住宅については、ついにその絞り込みができないまま、汎用性が高く、どんなご家族にも可能性がある、そんな仕上がりとなりました。

送信者 長岡市青木町（柿町）リノベーション住宅　完成。

【関連ブログ記事】：https://www.wako-re.info/blog/?s=青木町
その分、特徴が出せたかという点につてはどうでしょう。
購入者の方にアレンジしていただく余地を多く残しておいたということで考えていただければと思います。
購入者を想定し、その方たちの嗜好等を絞り込むことは、とても神経を使い、勇気のいることなのです。
このような経験からして、今回の緑町のリノベーションについて、大恭建興さんは、この点を、非常にダイナミックにやられたと感心しているところです。

送信者 長岡市西神田１　宅地分譲地　RC建物躯体解体　4-21

【関連ブログ記事】：https://www.wako-re.info/blog/?s=西神田
【動画】：nisikannda-4-22.wmv
これは、古い分譲マンションの解体現場ではありません。
築後37年ほどの旧社宅マンションです。
最近は、大手企業でも、社宅等の維持営繕費がかなり出費となるため、賃貸マンション・アパートを個別に借り上げ社宅とするようになってきました。
これが分譲マンションであれば、計画的に定期的な修繕工事が実施されていきますから、建物の寿命はかなり長いようです。
最近の日経ビジネスで特集されていましたが、都市部では入居者がほとんどいなくなり、もしくは、管理費・修繕積立金の徴収ができず、管理組合が崩壊してしまっているようなマンションもあるようです。
そのようなマンションは、管理が放棄され荒廃し、スラム化してしまい、手がつけられないような状態なっているとのことです。
長岡市ではまだ、そのようなマンションは見当たりません。
建て替えのためのマンションの解体という例はないようです。
今回の旧社宅は、外見はまだ使えそうに見え、解体処分することは、この省資源の時代に逆行するかのように思われます。
しかし、大幅な改修工事を行って再生させ、賃貸なり、分譲なりを行うには費用がかかりすぎて、事業化は困難と判断いたしました。
やや郊外の、地価の水準が低い地域であれば、採算に合う計画もできたかもしれません。
地価の水準が27～35万円/坪の程度のこのエリアでの、土地を取得してのアパート経営が成り立ちに難いのと同様に、古い建物に追加投資を行ってのマンション経営はリスクが大き過ぎます。
とても、この地域のこの土地上にある建物として、不動産の鑑定評価でいう『最有効使用』の建物とは言えないということなのです。
残念ながら、解体処分という決断となりました。
すっきりとした敷地全体が見渡せるようになるのは5月中旬ごろの予定です。