長岡市不動産.info：「和興不動産ブログ」

グリーンビュー千代栄町。

久しぶりのお天気でしたので、撮影してきました。

ちょうど、区画No.１１にて打ち合せをされていました。

渡辺内装さんが、緑町3丁目のオープンハウス、四郎丸4丁目のリノベーションマンション、青木町のリノベーション住宅、ライオンズガーデン長岡・エステート福寿のリノベーション等を施工した、大恭建興さんとタッグを組み、展示用のモデルハウスを建築いたします。

基礎のコンクリートを打設が終わり、基礎が完成していました。

6/2が、上棟式。

8月上旬に、お披露目会ということでOPEN HOUSEという運びの予定だそうです。

どのような住宅になるかはもちろんのこと、田んぼを見下ろす丘陵地ですので、どのような眺めになるのか、今から完成が待ち遠しいです。

＊大恭建興様BLOG　　　http://tatebito.blog7.fc2.com/

＊5/1の関連記事。　　　http://www.wako-re.info/blog/index.php?itemid=761

※下の写真をクリックすると、アルバムをご覧いただけます。

ｻﾑﾈｲﾙ： 田んぼの稲の緑がキラキラしてきました。

※下の写真をクリックすると、アルバムをご覧いただけます。

ｻﾑﾈｲﾙ： 田んぼの稲の緑がキラキラしてきました。

☆グリーンビュー千代栄町☆

いよいよ,⑪区画の工事が着工しました。

ここには、渡辺内装さんが展示用のモデルハウスを建築いたします。

緑町3丁目のオープンハウス、四郎丸4丁目のリノベーションマンション、青木町のリノベーション住宅、ライオンズガーデン長岡・エステート福寿のリノベーション等を施工した大恭建興さんが、設計施工に大幅に協力するとのことです。

「モダンで斬新なデザインをふんだんに盛り込みながら、なおかつ、高いコストパフォーマンスを実現した住宅をご提案したい。」

これが今回の企画のメインテーマだそうです。

建築確認用の平面図を見せていただきましたが、この自然環境に恵まれた立地、景観をうまく生かすように苦心された様子がうかがえます。

順次、工事の進捗状況に合わせてご紹介をしていきたいと思います。

ご自分の住宅が建てられていくような経験をしていただけるよう、ひとつのストーリーを追うようなレポートができればなと思っています。

どんなモダン住宅に仕上がるのか、この恵まれた田園風景を楽しめるどのような工夫が盛り込まれるのか、今から楽しみです。

今日は、駐車スペースから住宅に至るまでの傾斜路の部分に、しっかりとした土留めを施すためのL型擁壁のコンクリート製品を搬入中でした。

このモデルハウス。

完成後は、販売価格付きでご案内するとのこと。

まさにドンピシャトとお客様のニーズに合えば、そこにそのまま住めるという、選択肢も用意されるという訳です。

私どもにとっては、このモデルハウスを基礎として、ご自分の設計を取りいれた独自の住宅を、この分譲地内で建築していただければ、さらにうれしいことになります。

ゴールデンウイーク明けから、工事が本格化するとのこと。

どんな工夫がされて、形が出来ていくのか、ご覧になっていていただきたいと思います。

物件詳細：http://www.wako-re.info/rs_detail.php?mode=new&type=sl&t_id=7&r_id=31

【グリーンビュー千代栄町】Ｈ22-5-1

●Media Player：tiyoeH22-5-1




☆ハイクレストタウン摂田屋☆

物件詳細：http://www.wako-re.info/rs_detail.php?mode=new&type=sl&t_id=7&r_id=24

【ハイクレストタウン摂田屋】Ｈ22-5-1

●Media Player：haikuresutoH22-5-1

ようやく、徐々に動きが感じられるようになりました。
(http://www.wako-re.info/rs_list.php?mode=new&type=sa)

昨年の8月以降、お問い合わせ、ホームページの閲覧数も低調だった中古マンション。

それに対して、新築に近いような、新古物件、大幅リノベーション物件は、価格調整を行えば反響が出て来て、何とか成約に結び付いてまいりました。

1,500万円以下のご予算で、マンションを探されているお客様の、購入意欲が著しく影響を受けていたようです。

７月に入り、学校町2丁目リノベーション済みのライオンズガーデン長岡柏町のサンクレイドル、蔵王1丁目のダイアパレス、長町1丁目リノベーション済みのエステート福寿と、次々とご成約いただき、正直に申し上げて、非常にほっとしている状況です。

これからの流れとして、経済情勢が安定し、先行きに対する不透明感が払拭されれば、中古住宅を含めての中古物件から動きが更に出てくるものと思われます。

まずは、生活防衛。

次に、安心感が出れば、無理をせず、堅実な計画で中古物件。

さらに、先行きに明るさが見えれば、新築を含めての選択肢の中から選んで実行する。

今は、この第二段階に戻りつつあるような気がします。

住宅の取得計画は、ずーっと先延ばしにし続けることはできなことは先にも書きました。 (http://wako-re.info/blog/index.php?itemid=450)

中断していた計画が1年ぶりに動き始めた、そんな方も多いのではないでしょうか。

album 【長岡市不動産情報】ライオンズガーデン長岡905　大規模リノベーション住戸

もう、これほどの規模とグレードでリノベーションを行うことはないでしょう。

大変勉強になり、しっかりと、ノウハウを学習することができました。

お引き渡しは、大変うれしいことですが、何か愛着を感じます。

こんなマンションに、いつかは住んでみたい。

素直な感想です。

このグレードのマンションをこのようにお求めやすい価格でご提供できることは、しばらくないような気がします。

このロケーションは、他では変えられないものがあります。

十分に、自慢できる水準のものであることを確信しています。

お客様から、住まわれていた分譲マンションを賃貸したいということで、入居者募集のご依頼をいただきました。

その後、昨今の経済情勢にも関わらず、幸運にもオーナー様の転居が済むのと同時くらいにお客様が決定いたしました。

ところで、そのオーナーの方からお預かりした資料の中に、そのマンションの分譲当時の資料がありました。

平成４年頃のもです。

東京都を中心とした都市部では、バブル崩壊の真っただ中。

地方の中都市である長岡市では、一般の不動産市場はそんな雰囲気はほとんど感じられませんでした。

しかし、当時の分譲マンションの購入者は、ほとんど転売を前提とした投資需要でしたので、地方でもマンションに対する需要は激減しておりました。

今回お手伝いをした分譲マンションの分譲当初の分譲価格表がありました。

長岡市学校町２丁目にあるライオンズガーデン長岡です。

総戸数144戸。

今でも、長岡市内では一番規模の大きなマンションです。

当社は、このマンションには長く関わってきておりましたが、この資料を現物で見るのは初めてです。

album: ライオンズガーデン長岡　分譲当初資料超バブリー。

album: ライオンズガーデン長岡　分譲当初資料超バブリー。

この説明に取り上げられている住戸は最上階の906号がモデルのようです。

この906号は当社が買受け、賃借人の方が退去されてから、販売を目的として、大規模なリノベーションを行いました。

パンフレットを見て、すぐにそれだと気が付きました。

なにかご縁が深いような、親しみのある感じがします。

このマンションでは、文句なしの最高のロケーションと最上グレードの住戸ですから、水周り、内装、建具、設備を完全一新。

一戸建ての住宅が十分建つ以上のの費用をかけてリノベーション。

パンフレットの当時より２ランクはモダンにそしてハイグレードに生まれ変わったと自信を持っております。

album: 大規模リノベーションマンション完成。ライオンズガーデン長岡　最上�

今は、若い世帯の方から本当に気に入っていただいて、お住いになっていただいております。

売却の前に一瞬、迷ったことも事実です。

なにせ、この一戸は特別・特殊であることを十分にわかっていましたから。

おかげさまで、その９０６号お隣の９０５号。

昨年末頃より、同じように大規模リノベーションを行い、販売しておりました。

南側バルコニーが３戸分の超ワイド開口の贅沢仕様の３LDK。

album: LG905-night & day

７月中旬のお引き渡しに向けて、最後の点検・仕上げに入りました。

大変ありがとうございます。

ライオンズガーデン長岡９０５。この度成約させていただきました。

こちらは初めての試みとして、お客様に実際の生活をイメージする手助けになればと、家具をディスプレイしてみたお部屋です。

あの時は、前々から素敵だなぁと思っていた、高畑にあるＳ.Ｈ.Ｓさんに飛び込みで行って、半日付き合ってもらいました。

これで、担当して下さった鈴木さんへもご挨拶に行けます。

思い入れのあるお部屋です。

ご縁があって、嬉しく思います。

album: こんなお部屋にお住んでみたい！眺めも最高！ライオンズガーデン長岡905

album: 【長岡市不動産情報】ライオンズガーデン長岡905　リノベーション工事完了。

長岡市内の新築マンションの販売は、各社苦労なさっているようです。

当社の築後2年の未入居住戸。

専有面積が65㎡ から75㎡ の3LDKは、昨年中に販売が完了。

送信者 【長岡市不動産情報】サンクレイドル長岡　508　新築後未入居分譲マンション

80㎡ を超える4LDKタイプは、角住戸ということもあり、総額的に2,000万円を大幅に超えていたために、最後まで残りました。

この辺りの価格帯を考えている需要者の方は、2,000万円を一つの区切りと考えておられるようです。

今回、大幅に価格を見直し、ご案内したところ、ご融資の相談に入りたいというご希望を頂きました。

面積は広いほうが良いが、予算の関係でここまで。

その範囲にようやく入ったということでしょうか。

今回の活動から得られた情報・経験は非常に大きな意味を持っています。

激変している経済情勢のなかで、お客様はどのような判断をしているのか、身をもって感じることができました。

結論は、面積あたりの単価ではなく、心配のないご融資の額の範囲に収めるための上限の予算の範囲内で購入できる物件はどれかということが、今まで以上に重要な要素となっているようです。

大型の物件は、戸建て住宅も含んで、苦戦が続きそうです。

ライオンズガーデン長岡の最上階の3LDK。

大幅リノベーション済みの92㎡ 。

住環境もよく、ステータスのある物件と確信しています。

送信者 【長岡市不動産情報】ライオンズガーデン長岡905　リノベーション工事完了。

送信者 【長岡市不動産情報】ライオンズガーデン長岡905　リノベーション完了-Day-Time

しかし、以上なようなことを考慮すると、価格の見直しが必要なところに来ていると言わざるえません。

弊社でリノベーション・大幅リフォームを行い現在販売中の、905号室と701号室　において、
12月13・14日(土曜・日曜)に開催いたします。

主催は、今回各部屋のリフォーム工事を担当していただいた渡辺信明内装さんです。


701号室では、防火などの面でマンションに最適のI-Hクッキングヒーターへの変更、お風呂の追いだき機能の追加、ウォシュレット付便座の設置などを実施しました。

快適な生活に便利なリフォーム設備の展示・説明会も開催いたします。


905号室は建具、水廻り等々大幅リノベーションをおこないました。
生まれ変わった姿をじっくりご覧いただけたらと思います。

特に、ライオンズガーデン長岡にお住まいのみなさまには、ご自宅の可能性を見出していただけるまたとない機会となると思います。

マンション内でのリフォーム内覧会は、他にもあまり例のない試みかと思われます。

管理組合さまの許可をいただいての開催することができました。

ライオンズガーデンのみなさまには、ご理解とご協力のほど、よろしくお願いいたします。

また、せっかくの機会ですのでご家族でご覧いただければ、幸いに思います。

ご来場をお待ちしております。

実際にご覧いただくイメージと違うかもしれませんが、各部屋詳細の備考欄でリフォーム前後のアルバム写真もご覧いただけます。

ご参考にしていただけたらと思います。

905号　詳細ページ

701号　詳細ページ

今年度の弊社は、新築マンションと中古マンションの販売が一つの柱になっています。

春先の３月に１５戸の新築マンションを買取りしたのと同時に、同じマンションを購入された方より１４戸の賃貸管理のご依頼をいただきました。

弊社の賃貸予定の６戸と併せ２０戸の賃貸入居は９月で完了。

ほぼ３月、４月のふた月で９割の入居が決まっております。

分譲仕様の新築マンションの賃貸への供給は極く限られておりますから、適正な賃料設定を行えば十分な需要があることが良くわかります。

では、販売分はどうだったでしょうか。

この度、販売用の９戸中、７戸目の販売が決定いたしました。

残り２戸は角部屋仕様の比較的専有面積の大きな4LDKタイプのもので、価格が2,160万円と2,410万円の価格設定です。

概ね、販売価格の低い順から決まっていったような状況です。

面積あたりの価格はそう大きな格差を付けておりません。

販売元当初分譲価格のほぼ80%。

築5年～7年程度の中古マンションと同水準でしょうか。

5年先の価格を先取りして今現在、購入する。

お客様は、社会経済、不動産市場の先行きが不透明な現在の状況において、この辺の価格設定であればと購入の判断をなさっているのではないかと思います。

この水準を考慮した価格設定も適正だったと、評価をいただけようかと思います。

そうなると築後10年～15年程度の中古マンションはどうでしょうか。

面積あたりの単価でいくらとくくることはできません。

そのマンションごとの環境・立地、建物全体の品格・維持管理・居住者の状態、そしてその住戸の維持管理・修繕の状態等で大きな差が出てきます。

築後15年、建物全体の維持管理がよく、落ち着いた雰囲気をもった風格のあるマンションとします。

その住戸の内部の状態が一新され、水周りの設備更新もされ、新築と比べ大差がなかった場合、どのくらいの年数を経たマンションと同等の価値があると判断するでしょうか。




その大幅リフォーム、若しくは、リノベーション(再生)の効果により、9年若返り、築後6年のマンションと同じ程度の水準までよみがえったとします。

そして左の減価率表を適用すれば、新築の79%の残存価値ということになります。

以上の判定の過程を、お客様がなさったとすると、最初の新築マンションの販売価格の設定水準とほば同じことになります。

何か腑に落ちないような、不思議な感じがしますがこれが非常によく現実に当てはまります。

これをそのまま適用し、リフォームの仕様により修正を行って価格設定を行っている中古マンションがあります。

そのマンションは、今年度で10戸販売が完了いたしました。

結果から判断して、価格設定に大きな間違いはなかったようです。

建物状況をもとに築後何年のマンションと同等かと判定したうえで、減価率表により価格設定を行う。

お客様の目を、数値化する有用な手段の一つと思われます。

今までに無い、先行き不透明なこの時期。

生活を防衛するため、住宅取得のための支出を極力抑えようという流れにあります。

新築と中古。

選択肢は多いほど、お客様の選択は広がります。

その中で、価格と仕様を含め、いかにこの時代にマッチした住宅を提供できるか。

中古マンション市場においても、入念な検討と果敢で素早い決断が必要とされています。

これが、私たちに求められる大きな課題であり、この業界で生き残るためにくぐり抜けなければならない狭き門です。

ちょっと時間があったので、長い文章になってしまいました。

先日、ブログでも“看板が作りたい！”と、申しておりましたが、
ようやく本格的に始動です。

Adobe® Creative Suite® 3 Design　を導入し、なんとか使い方が見えてきましたので、まずは、試しに店頭掲示用看板を。
内容は、先日リノベーションが終わったばかりのライオンズガーデン長岡９０５。


まずは、思い切って購入しました、大判プリントの可能な大型プリンターEPSONのMAXART　PX-9500N　で、出力。

今回は、物件看板と同じ畳１畳の大きさ、縦910mm×横1,820mmサイズで。



ラミネーターです。
ラミネートシートという、雨、紫外線、摩擦傷を防ぐための保護シートを張るための機械です。
畳１畳の大きさが、機械を通り抜け出てきますので、念のため社員全員で取り囲み、準備万端。
緊張の瞬間です。これで、よれたり気泡が入ったりすれば、台無しですが、今回もバッチリ成功です。

フレームは、予め渡辺内装さんへお願いしておりましたので、あとはスライドして差し込むのみ。
しかし、上下のあまりが少し足りなかったようで、きつかったので、フレームを曲げてみます。



うまく差し込むことが出来ました。なかなかの出来栄え。
物件看板を現地に設置できるのも、遠くないようです。

まずは、中古住宅の内観を撮影した看板を、現地に設置したいと思います。

今ほども、ブログで記事がアップされましたが、先日リノベーション工事が終わりました、ライオンズガーデン長岡９０５。

今回、家具・小物等のセレクト、ディスプレイを担当させてもらいました。


リビングが、約１８畳。

空っぽのお部屋だと、
どのくらいの大きさの家具がどれだけ入るのか
どのような配置に出来るのか
また、どのような雰囲気のお部屋にできるのか…。


非常にわかりにくいと言いますか、イメージするのが難しい。

そこで、家具をディスプレイすることによって、より実際のライフスタイルを想像する手助けになればと思い、今回新たな試みとして飾ってみました。













































前から素敵だなぁと思って、２.３回だけですがお邪魔した事のある、高畑町にありますＳ.Ｈ.Ｓさんで揃えたい！ということで、先月末お邪魔しました。

家具を揃えたこともない上に、テーブルの高さや、幅、素材である板の色だけでなく質感までも、何種類もの中から自分の好きなように決められるというシステムを知らなかった私は、四苦八苦。

ソファーもなんとか形を決めたら、何十種類もの生地のの中からセレクト…。悩みすぎて頭の中がパンクしそうでした。

ゆっくり時間をかけて選ぶ場合（通常はそうなんですよね…。私も自分のものをゆっくり選びたい…でも、とても買えません…。）、こんなにバリエーションが豊富だったら、とても嬉しい悩みですよね。

もともと、その場にディスプレイしてあるものを購入できるのだとばかり思っていたのが、甘かった…。

あれこれ約５時間悩んだ末、無事一式決めることが出来ました。

担当して下さった方が、親身になってアドバイスしてくださり、間取図をもとに、家具それぞれのピッタリの大きさを提示して下さって、本当に助かりました。手助けがなければ、とてもじゃありませんが、半日で決められませんでした。

突然、“家具を一式ください。今日全部決めます。”とお伺いし、無謀な事ばかり言っているにも関わらず、 何時間もご相談に乗っていただきまして、鈴木さんを始め、スタッフの皆様、本当にありがとうございました。

お蔭様で、素敵なお部屋のご提案ができます。

今度は、休日にゆっくりお邪魔させて頂こうと思います。
そのときは、また宜しくお願いします！

Ｓ.Ｈ.Ｓ　Nagaoka
http://www.shs-web.com/


余談ですが。

家具の搬入も、Ｓ.Ｈ.Ｓさんがしてくださるのですが、ディスプレイされて、さらに生まれ変っていくお部屋を見て、“新しい家具って良いですね。ニヤニヤしてしまいます。”とお話したところ、“私達は、毎日お客様の家具を配達、配置させてもらって、毎日幸せです。自分ではとても手が届かないので笑”とのこと。

とても深く同感したのでありました。

まさに、私もこんなマンションに住みたい！です。

今年６月に、中古マンションをご購入頂きましたお客様のリフォーム工事がほぼ終わったということで、先程内覧させて頂きました。

このブログへの掲載も快く承諾して下さいました。
有難うございます。
早速、ご紹介させて頂きます！


今回の物件。築２８年の中古マンション。

長岡駅より徒歩１０分圏内と好立地。

４ＬＤＫというゆったりした広さはあまりないということと、ご自分で好きなようにリフォームできる物件を…というポイントから、こちらの物件を御紹介させて頂き、ご購入頂きました。

物件自体は、６月にてお引渡しも終わり、私共の手から離れたわけですが、今回リフォームにあたって、いつも私共の物件を担当してくださっている渡辺信明内装さん（ライオンズガーデン９０５も渡辺内装さんです）をご紹介しました。

打ち合わせを重ね、無事この度ほぼ完成となったとのことです。

壁紙などお客様ご自身でお選びになったとのこと。

素晴らしい仕上がりで、従業員みんなで“すごいね～”“素敵だね～”と大絶賛でした。

写真にてご覧下さい。

①玄関を入り、リビングダイニング。

※Before

※After










②キッチン

※Before










※After














③和室

※Before

※After











④和室+洋室から洋室へ

※Before










※After










⑤お風呂

※Before












※After















⑥トイレ・洗面台

*Before













*After













アルバムにまとめました。
是非、ご覧下さい！！
http://wako-re.info/albm/tisanM-albm/before-after.html

先月、無事ライオンズガーデン長岡の３部屋のお引き渡しが終わりました。

それぞれ、フローリングの色やクロス（壁紙）など、リフォーム仕様が異なっていた３部屋。

リフォームの際に、カタログを見ながら全てを自分達で選び決定するようになってから約1年半。

毎回試行錯誤ですが、特にその部屋の印象を決めるのに大きな役割をする、床材のフローリングの色・質感。どのようなものがどのような雰囲気になり、好まれるのか。それがテーマになっていたような、３部屋でありました。

お住まいになられる世代、ご家族の人数など、全く違ったお客様に、それぞれの部屋を選んでいただけまして、とても勉強となった３戸でありました。



西向きのコンパクトな３DKタイプ。










南向きのワイドなリビングと明るめのフローリングが特徴の３LDKタイプ。




















明るくシンプルに仕上げました、角部屋３LDK。




















ただいま、リフォーム真っ只中の６１７号室。
本日、詳細の情報をアップいたしました。７月下旬には、完成予定です。
http://wako-re.info/rs_detail.php?mode=new&type=sa&t_id=9&r_id=0



また、リノベーション真っ只中の９０５号室。

http://wako-re.info/rs_detail.php?mode=new&type=sa&t_id=9&r_id=5










直近のアルバム写真は、こちらから。

http://
wako-re.info/albm/905albm/H20-7-1-albm.html




随時、新着情報を掲載できればと考えております。