カテゴリー別アーカイブ: 仕事・アイテム・スキル

n-40-10

不動産の価格査定では、売却の仲介を前提とするものと買取りを前提とするものとは、全く基準が違います。

最近の不動産価格査定実績
最近の不動産価格査定実績
まず、不動産の売却の仲介を前提とした場合のお話しです。 

不動産売却の買主を探すお手伝いする、いわゆる仲介の依頼を受けるために行う査定においては、不動産業者はその査定価格を保証する責任は負いません。

先日にも記事に書いたように、実現性の裏付けの無い査定価格の提示は、売主であるお客様の計画に大きな支障を生じさせる結果となります。

不動産業者は、道義的責任を感じるかどうかは別として、何の金銭的な負担を負うことはありません。

あるウェブ上の広告では、何十社から一括して価格査定してもらって、あたかもそのうちの最高査定価格を提示した業者に任せれば大きな金額上のメリットがあるかのようなイメージを抱かせるものが多くあります。

果たしてそのような結果になるでしょうか。

satei-1-624x883 (1)

その地域の社会的、経済的情勢を良く把握し、豊富な仲介件数等の実績を持たない会社には、売却希望価格の水準別に売却が実現する(成約する。)可能性を適正に判断できることはできません。

自分でも、「とてもこの価格では売却は実現しないな。」と感じていても、取り敢えず高い査定価格を提示して物件の売却依頼を受けることが先だ。

こんなことがあってはいけません。

こんな査定価格は、絵に描いた餅というより、かえってお客様に害を与えます。

査定価格の高低よりも、その会社の実績と信用度、実際行っている広告活動の実態等を良く見て、判断しなければなりません。

以上述べたように、責任とその査定価格による売却の実現性において、上に述べた2つの査定価格相互の間には天と地ほどの開きがあります。

今日、インターネットに掲載されている広告などで、不動産業界に流れている空気みたいものを見たような気がしました。

DSC_0688 DSC_0694

南魚沼市坂田の龍言近くの高床自然落雪住宅-リフォーム準備中

南魚沼市坂田の龍言近くの高床自然落雪住宅-リフォーム準備中

次に、買取りの場合の査定についてのお話しです。

これは、かなりの事業計画の確実性と精度が必要とされます。

買取った場合、代金金額の他に、登録免許税、不動産取得税、金利等がまずかかります。

その後のリフォーム工事費、広告費などの販売経費もかかります。

そのような費用の合計額に見合った金額で販売できるか否かは、買取りした事情社に何の保証があるわけではありません。

その買取りをした不動産業者の事業計画が適正でなければ、その業者が損出を出すというだけで、売主には何の影響もありません。

そのような意味で、自社の能力等を慎重に検討し、詳細な調査に基づく事業計画から導き出された買取価格の決定は、経営に大きな影響を及ぼすものであり、仲介の場合と異なりその重みが全く違います。

その物件の需要者の方たちをイメージして、どの様に買取りをした物件を再生、リフォームすることが、一番適正なのか。

コストパフォーマンスは劣っていないか。

これが、購入物件を探してるお客様にとって、最善の計画内容か。

検討を要する事項は尽きません。

ご提示した買取り金額は、建物内の事故等の重要な説明が売主からなされていなかった場合等を除き、取り下げることはできません。

ある時点で、当該事業責任者が全責任を負って決断することになります。

当社では、仲介する場合の販売開始価格の検討資料としての査定価格と、買取りをさせていただく場合の買取価格を、併記する方式で不動産価格査定書を作成しています。

このような、お客様の選択肢を広げるための努力は、非常に大切な意義あることだと考えています。

IMG_7390

東京のクリスマスイルミネーション 2017

IMG_6526
IMG_6523


11月24日の記事で、

「11月は不動産・建築系の資格試験が多くあり、

我が社の社員も皆それぞれ試験がありバタバタしておりました。

中には一ヶ月に2つも受験したツワモノも。」とご紹介。

11月19日に東京都内で、ある資格試験を受験。

そのあとに、行ってみたいと思っていた東京ミッドタウンへ。

何という幸運。

IMG_6576

11月15日から「クリスマスイルミネーション2017」のイベントが始まっていました。

華やかなショップ、飾りつけ。

IMG_7389

Googleフォトアルバムもご覧ください。

46枚もの写真やMovieがご覧いただけます。

https://photos.google.com/album/AF1QipNIPl-VpussCADZefyg7BRTWyVuIZwObXgq1_rf

IMG_7387

IMG_6517

そして、おいしいイタリアン(ナプレ)にも。

http://www.tokyo-midtown.com/jp/restaurants/SOP0000015/

IMG_6546

IMG_6545

IMG_6538

IMG_6543

張ったご褒美?

まだ合格したわけではありませんが・・・。

http://www.tokyo-midtown.com/jp/xmas/illumination/ より
東京ミッドタウン開業10周年の最後を飾るクリスマスイルミネーション。
今年は約51万個の光でクリスマスの夜空を彩ります。
幻想的な光と音が織りなすスターライトガーデンは、
曜日ごとに毎日異なる演出で皆様をお出迎え。
新エリアのスターダストゾーンも必見です。
その、Starlight Garden 2017 を撮影。

 

 

IMG_7615

鮭の遡上を見た! 柏崎市の谷根川河口。

「<*拡大表示は上の画像をクリック!> 拡大写真の左右にカーソルを持っていくと前後の写真がご覧いただけます。」

休日でないとお会いできない柏崎市街のお客様。

住宅の査定書をお届しました。

そのついでに天気もいいので、家族3人でどことは決めないままドライブするつもりででかけてきました。

もう30年位前に、子供たちを連れて海水浴に来た覚えがあります。

それ以来の米山大橋下の谷あいの集落。

青海川駅と米山福浦八景の海岸。

何も知らずに行ったのに、なんと鮭の遡上する様子を生で見ることができました。

こんなに浅い小川なのに。

この時期のには珍しい、まさにいう小春日和(初冬のいかにも小春らしい穏やかで暖かい日和)。

快晴で風もなく薄手のコートで充分。

ほんとに運がよかったようです。

帰りは、宝徳稲荷神社近くの「食事処しょじょじ」さんで遅めの昼食をと思い、トンネルを抜け、旧小国町経由で、不動沢橋を渡り、岩塚製菓さんの大きな建物を左手に見ながら・・・。

でも、昼の部は午後2時30分がラストオーダー。

私たちがお店の前でこれを見たのが、2時35分ごろ。

あきらめて帰ろうとしていたら、お店の中から店員さんが出てきてくれて、3時くらいまでに食事がすむようにしてくたらOKとのこと。

おいしくて、常に行列状態という話を聞いていて、ぜひ一度食べたいなと思っていたので、ここでも超ラッキー。

どこか懐かしいような独特の甘めのたれ。

香ばしい位のカリカリ触感の天ぷらに、ちょうど良いご飯の分量。

3人とも大満足。期待通りの天丼とエビ天そばの味わいでした。

アルバムは、https://photos.google.com/album/AF1QipOvrD43tHlNer4rr1uRzUB-x0jlm6DVXyUb-AcF

 

 

 

 

 

 

 

長峰リフォーム

11月に入り、年末が視野に入ってきて段々と気が急いてくる今日この頃です。

そんな中、長峰のリフォームが順調に進んでいます。

年末を完成予定としており皆さんに頑張ってもらっています。

内部は和室の解体から始まり、
LDKを約25帖に大幅拡張します。
現在は解体が終わりフローリング張りの工程に入っています。

 

その他の部屋も壁紙の張替えや、フローリング新規張り直しの準備に入っています。

今回は設備の方も一新され、キッチンやユニットバスを交換します。

外部の方は、屋根塗装・外壁塗装が進んでおります。

屋根は一部雨漏りをしていたので、
万全を期すため手直しではなく屋根の葺き替えを行いました。

 

今回のリフォームは、間取りを大幅に変える内容となります。

↓↓下の間取図が以前のものです。

↓↓リフォーム後は、和室が全てなくなりフローリング仕様となります。

価格については、決まり次第お知らせしたいと思います。

また、リフォーム中でもご案内致しますのでこの物件が気になる方がいらっしゃいましたら
お気軽にお問い合わせ下さい。

☆リフォーム内容☆

屋根・外壁塗装、屋根葺き替え、全室壁紙張替、LDK拡張(和室2部屋解体)、2F和室→洋室、2F洋室フローリング張替、キッチン交換、風呂交換、ウォシュレット交換、玄関ドア交換、照明交換、モニター付きインターフォン取付、給湯器交換、建具交換等

健太郎

新潟県長岡市のすぐ近郊の出雲崎町。町による住宅用分譲地にあるリフォーム済み築浅の中古住宅です。

長岡市地域 不動産情報誌 「すまっしゅ7月号」が発行されました。!

価格検討の新情報など、今回も情報満載です。 ★出雲崎町リフォーム住宅

締切後に価格を改定した物件もあります。★長岡市深沢町 売り土地

気になる物件がありましたら、お気軽にお問い合わせ下さい♪ 

ところで、しばらく休んでいた自社内製の単独新聞折り込みチラシの復活に向けて、準備中です。

参考記事:http://www.wako-re.info/blog/印刷

リコーの Satelio-A650 というデジタル印刷機を使っていました。

不動産情報チラシの印刷機導入。長岡市の和興不動産の自社制作折り込み広告

不動産情報チラシの印刷機導入。長岡市の和興不動産の自社制作折り込み広告

ちょうど、10年ほど前に第2代目として導入したもので、600dpi ×  600dpi で出力ができる最新鋭機の部類に入るものだったそうです。

実際、それまで使っていたものとは次元が違うと感じたものです。優れモノでした。

不動産情報チラシの印刷機導入。長岡市の和興不動産の自社制作折り込み広告

不動産情報チラシの印刷機導入。長岡市の和興不動産の自社制作折り込み広告

延印刷枚数は200万枚とカウントされています。

必ず、裏表にプリントしますので、都合、100万枚の不動産情報チラシを印刷したことになります。

一般的には、一応、600万枚(片面勘定)が一つの耐用印刷枚数とサービスの方が仰っていましたが、1代目の印刷機は、その3倍は印刷したと記録があります。

ところで、今の2代目は、未使用の期間があまりにも長かったため、、特に印刷ドラムのスクリーンが全く硬化したインクで詰まっている状態で、かなりのメンテナスが必要とのことで、即、見積りをお願いして、今日、修理のオーダーをいたしました。

まだまだ、使い倒さなければなりません。そうでなければ、この印刷機に申し訳ない気分です。

実際の運用では、コピー機方式ではなく、パソコンのアプリケーションから、直接、印刷機に出力して、印刷ドラムに版下がセットされる、いわばプリンター方式で版下が印刷機内に出力される方式で使用しています。

当初は Adobe の PAGE MAKER という書籍などの出版物の編集をするソフトを使っていました。

ワードやエクセルでは、すぐハングアップしてしましい、使い物にならなかったためです。

PAGE MAKER は優れたアプリケーションで、ファイルが300MBを超えても、ほとんどフリーズするということがありませんでした。

ただ、adobe table というアドインソフトがあり、使うと非常に便利で、PAGE MAKERのページへうまくリンクを保ちながら埋め込むことが出来たのですが、これが保存しないうちに飛んでしまうことが度々。

かなり、苦い経験をしました。

でも、PAGE MAKER はWindows8以降にはインストールすることが出来ませんでした。

仕方なく、 Adobe の InDesiign に移行せざるを得ませんでした。

ここいらあたりから、新人の若い人たちに、印刷関係の業務をバトンタッチ。

屋外看板用の幅広(1.3mまで)シートに対天候性インクでプリントできる EPSON の  MAXART IPX9500N を導入したのも同じ時期です。

盛んにバックライトフィルムに大型写真などをプリントして、店頭の窓ガラスに張っていたものです。

長岡市旭町2-3-1 和興不動産の店頭掲示のバックライトフィルム製の不動産情報

長岡市旭町2-3-1 和興不動産の店頭掲示のバックライトフィルム製の不動産情報

長岡市緑町3 和興ビルのバックライトフィルム製の不動産情報

長岡市緑町3 和興ビルのバックライトフィルム製の不動産情報

参考記事:http://www.wako-re.info/blog/バックライトフィルム

しかし、やはり私自身でも InDesiign をある程度、使えるようになる必要をひしひしと感じていました。

もう、3~4年前からそう思いながら、今日まで来てしまいました。

今月中に、第一弾を発行する。

最初からパーフェクトなものなど期待する方が無理というものです。

まずは、2万枚程度、長岡市川東の市外地域に配布する。

そして、順次、メーインの物件等を入れ替えながら(当然、売約済みとなれば物件を入れ替えて次に臨みます。)、周辺地域と配布範囲、対象新聞社の種別をかえて続けてゆきます。

さあ、どんな反応があるでしょうか。

みんながスマホを持つようになったからと言って、それは一部であり、それをうまく活用して、不動産情報を収集できる、しようと思うかたは、まだほんの何割程度ではないかと思います。

10年ほど前にもブログに書いた覚えがありますが、ネットによる情報と紙媒体による情報とは、お互いに補いあうものだと思っています。

どちらかというと、紙媒体は誘導、ご案内係。

詳細な情報、例えば物件の写真、関係図面等はホームページ上で閲覧していただく。

そして、いくら新聞を購読しない世帯が増えていると言っても、チラシ自体が身内間、知人間を飛びまわる、情報が伝播していくこと実感していました。

これは、今でも変わっていないと思います。

ただ、情報のどの部分をどちらから収集したかという割合、パーセンテージの問題でだけだと私は思います。

お客様にとって、有益で役に立つ、興味深い情報を提供すべく、なおかつ、手前みそに成りすぎずに丹念に情報を収集整理して発信していこうと思います。