カテゴリー別アーカイブ: 査定

お盆期間付近のご相談。

最近のお昼休憩は、テレビで甲子園の中継を見ながら。
連日の熱戦に、感動と清々しさが。
日本文理は惜しくも2回戦で敗退してしまいましたが、強豪校相手に素晴らしい試合でしたね。
選手の皆さん、大井監督、ご家族の皆様本当にお疲れさまでした。

さて、お盆付近の弊社の様子。
と言うと、お盆に急に物件を見せて欲しいというお問い合わせはほとんどありませんが、
前後は、実はご相談が増える。

売却の相談と、査定依頼です。

親族が集まった時に相談したいから、査定書を作成してほしい。

もしくは、

お盆にみんなで集まったらそろそろ売却しようか、という話になったので、相談に乗ってほしい。

など。

長らく空家になっていたご実家や、相続された不動産、ご実家の跡地、
ご同居することを決めたので、現在の住まいを売却したいなど様々。
なかなか会えないみんなが揃う貴重な期間ですものね。

今年は、お盆前に、長岡市土地、見附市ご住宅、小千谷市土地。
お休み明けには、見附市ご住宅 のご相談がありました。

いくら位で売却できるのか、どれくらいの期間で売れるかな?
売却には何にいくら位の経費が必要なのか、
買取はしてもらえるのか。

お客さまのご事情やお考えをお伺いして、最善のプランをご提案します。

価格面だけでなく、不動産取引についてわからないことや、心配なことなど、
機になることがあったら、なんでもお気軽にご相談下さい!

長岡市長峰町にて、中古住宅の査定依頼から、買取をさせていただきました。

長岡市中心部のマンション、郊外の土地、柏崎市内の中古住宅、見附市の店舗併用住宅・・・と、
バリエーション豊かな不動産について、立て続けに査定依頼を頂いております。

・一戸建てからマンションへのお住み替え
・お子さまとのご同居、または、遠方にいるお子さまのお近くへのお住み替え
・相続で引き継いだけれど利用の予定のない不動産
・毎月の返済が厳しいので売却したい

など、査定のご依頼理由は様々。

弊社では、買取も行っていますので、すぐに売却したい方はもちろん、あまり情報をオープンにしたくない・・・という方も、買取であれば広告することなくお引き取りまでの手続きが完了いたしますので、どうぞお気軽にご相談ください。

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今回は、長岡市長峰町にて、ご縁があり中古住宅を当社で買取いたしました。

最初のご相談は、2年ほど前。

査定依頼をいただき、プランを提示。

今後のご転居の参考にしてもらい、少しずつ準備を進め、今年お引き受けさせてもらいました。

これからリフォームの打ち合わせなどがスタート。

ブログでも進捗状況をお知らせできればいいなと思っています。

長岡市小曽根地内の中古住宅の状況もあわせて、順次掲載してきます!

つれづれ日記。十日町市。古民家再生。田舎暮らし。と、美人林。

先週、十日町市松代の不動産を売却したい と、ご依頼がありました。

100年以上の古民家を購入してリフォームし、お店&居住スペースへリニューアルされた物件。

所有者の方はおひとりでパン屋さんをされています。

ただ、遠く離れたご家族から心配の声が度々寄せられるようになり、そろそろ・・・と売却に本腰を入れられたようです。

 

日曜日は定休日のわが社ですが、昨日は朝一番からお客様との打ち合わせ。長岡からその後柏崎まで来ておりました。

お天気も良いし、このまま足をのばしてみようか…。

早めに売却されたいとお電話でお伺いしていたものの、来週予定が立て込んでおり打合せにうかがうのが遅くなる旨伝えさせて頂いていたのですが、気にかかっていました。

急に押しかけましたのに、「早く来てもらえてよかった」の一言にほっと一安心。

突然でしたが、ごあいさつできてよかった。

古民家の良さをそのままに、設備などは一新されている。

お店をなさりたい方にはもちろん、居住用の素材としてもご検討いただけるでしょう。

薪ストーブも似合いそう・・・!

次回は、より詳細な写真&動画を撮影してまいりますが、

情報をまとめ次第公開します。今しばらくお待ちください。

 

 

ついでと言っては何ですが、美人林まで。

見事なブナ林、一歩足を踏み入れると少しひんやり緑の世界。空気がおいしい。自然と深呼吸がしたくなる。

 

 

観光バスも入れ代わり立ち代わり。 皆さん、はぁ~気持ちいい~!とのびのびしていました。

写真フォルダを見てみると、以前訪れたのは11月でした↓(11年前!)

 

棚田に美人林。十日町の魅力に触れた時間でした。

 

*十日町市観光協会 “美人林とは” ⇒ http://www.tokamachishikankou.jp/bijinbayashi/

 

南魚沼市 リフォーム 中古住宅 自然落雪住宅 消雪設備付き

不動産の価格査定について

長期間を要し骨の折れた売り住宅物件が、隣地境界線確定の作業も終わり、購入希望者との最終調整に入ることが出来ました。

今度は、新たな物件の価格査定が続きます。

住み替えのお客様の住んでおられた居宅を売却する長峰町の住宅。

そして、借入金返済のための、一般に言う「任意売却」と呼ばれる手続きを経た魚沼市の自然落雪屋根で高床式3F住宅物件。

転居等の都合で、空きになる広大な敷地を持った長岡市草生津の住宅。

マンションの住み替えのためのご依頼。

その査定の目的は色々です。

何れの場合においても、査定者の責任は重大です。

各ケースのどれおいても、その提示された査定価格が、その後のお客様の行動計画に大きな影響を与えることは同じです。

この価格であれば、ほぼ間違いなく販売が完結する査定価格。

この価格で、買い換えの予算を組む、返済を計画するならば、ほぼ安全圏と判断される重要な金額と言えます。

私は、ある物件の査定が一応終っても、必ず、一日置きます。

見落としはないか、また、思い込み・先入観念はなかったか。

感情的な思い入れ、特に同情等が判断に影響してはいないか。

それを時間を少し置き、その作業からしばらく離れ冷静になった時点で、再度、検証することができるからです。

その結果、かなりの割合で査定根拠を見直し、査定価格を変更することもあります。

以上のような判断は、数多くの物件の売却をお手伝いし、完結させてきた経験の蓄積に拠るところが大きいと思います。

しかし、これはあくまでも私の価格についての意見です。

販売開始価格設定を決定するのは、所有者であるお客様です。

その判断をするにあたり、適切かつ正確な資料をご提供するのが、この場面での私たち不動産業に従事する者の仕事です。

しかし、冷静な着実な計画の判断材料として、その基準とする査定価格について、高く査定を出してくれた業者が高評価を受けるケースが往々にしてあります。

業者が、その価格を保証する訳でもなんでもないのにです。

少なくとも、最大限のその価格で販売活動をしてくれることはありますが、要はその会社、実績に対する信頼感なのでしょうか。

何か、愚痴ぽっく聞こえるでしょうか。

人生、当人にとって良いことも悪いことも、経験しなければならないようになっているようです。

非常な貴重な経験になりました。

ところで、今回のテーマとして特に言いたかったことはこれからです。

買い取りの場合であれば、少しでも高い金額を提示してくれる業者さんに感謝し、買取をしていただくのは合理的で当然の判断です。

ただし、そこに変な条件が付けられていないか、どうかの確認が重要です。

例えば、売主が瑕疵担保責任を負うことになってはいないか。

引き渡し後に、雨漏りしている、給湯器が故障していると言って、請求を出してくるかどうかです。

また、転居によって不要となった残置物の処理費用は売主の負担となるのどうか。

このような条件の違いで、買取価格が大きく変動します。

当社は買取りについては、売主さんの瑕疵担保責任は負わなくて良い。

現況そのまま引渡してもらえればそれで結構。

ハウスクリーニング、建物・設備等の一部補修、残置物もそのまま残しておいて結構。

売主さんは、転居先の荷開き、片付け等で精一杯でしょうから、そちらにのみ専念していただきたい。

このような条件で買取をさせていただいています。

プラス、弊社はそんな大規模な組織ではなく、少数精鋭(5人全員宅地建物取引士です。)をモットーにして活動しています。

査定担当と、最終判断を行う最高責任者は、隣の席に座って業務を行っているような格好です。

よって、査定価格の信頼性と価格提示の迅速性は、他には無いものだと思っています。

不動産情報発信ホームページの第1回目のリニューアルから、もう10年になります。

アテンドさんらのご提案で、全く新しくリニューアルしたのがH19年6月08日です。

それまでは、Canonさんのアプリケーションで自分のパソコン内に疑似的なサイトを構成して、それぞれソフトによって出力されたHTMLファイル、画像ファイルなどを、その都度一式、自分のUR上のサイトに転送するものでした。

参考に当時のアルバム:

http://www.wako-re.info/albm/LG***-night/H20-9-24-albm.html

当時から、かなりの品質の写真を撮っていたものだた、自社のものながら感心しました。

参考に当時の音声によるご案内:

http://www.wako-re.info/voice/mainiti-10-17.mp3 (2004/10/17)

http://www.wako-re.info/voice/mainiti-9-30.mp3

当時はまだ、会社のパソコンで音声(当然動画も、)聞くような環境が無かったため、誰が聞くのとの疑問がわき、半年ほどで中断しました。

不動産情報の解説をすることに、徐々に慣れてきていたので、残念でしたが、殆ど聞いてもらえない可能性の高い録音を作るのも非効率と考え、断念しました。

それから、動画への模索が始まりました。

自社サイトに高精細画像の動画ファイルをアップロードして、メディアプレイヤーで再生してるディスプレイの画像にリンクを張って、Windows Mediaplayerでストリーミング再生するという方法で、閲覧してもらっていました。

ところが、WindowsがXPにバージョンアップされたときに、付属でついてきたMediaplayerは、当初の設定ではすべての動画ファイルをダウンローでしてからでないと再生してくれません。普通の閲覧者が自分で設定を変えるということは、ほぼ望めません。

そこで、まだ全然、画像の解像度の低かったYouTubeとの併用でした。

2009年2月2日に初めてYouTubeに長岡市内のリフォーム中古住宅の案内動画をアップロードしました。

https://www.youtube.com/watch?v=LFGKQHmRFhk

HD画質で編集したものですが、YouTubeに掲載されたものは480p画質で、がっかり。

やはり、自社サイトの動画と並立が必須と判断せざるを得ない画室の格差でした。

今から思えば、ネットの通信速度、サービスサイトのサーバーの容量と速さの改善向上には目を見張るものがあります。

現在では、サービスサイトへのアップロード動画を自社ページに挿入する方式、一本となりました。

自社サーバーの容量も、動画をUPしないため、大幅に縮減しました。

最初20070619-old-index

上の、一番最初のホームページのindex。htmlは、今から考えると隔世の感があります。

しかし、各々のページが動的ではなく固定したページでしたから、indexページより人気物件のページがYahoo検索の上位に来るなどということも良くありました。

indexページは、ホームページビルダーで自分で加工して、ご挨拶動画、物件案内の音声ファイルなどともリンクさせて、なかなか先進的ともいえることにもチャレジしていました。

物件案内にはアルバム形式のページを作って、マンション、売地など不動産に関する何十枚もの写真を立てに連ね、注釈もつけたりして、クリックすれば閲覧できるようになっていました。

これらの素材は、全てネット上の自社のサイトに蓄積されており、検索エンジンからクロールされ、「長岡市 不動産」画像検索ではほとんど上位独占の状態でした。

今では、GoogolePhoto、Facebookなどにほとんど無制限な容量で無料といたさービスがあり、使い勝手にも優れているので、こちらの方へアップロードしてから、傾き修正、明るさ・コントラスト修正を行い、一つのアルバムに束ねることにより、物件情報、新着情報、ブログ記事写真にリンクさせて、お客様に楽しんで参考にしてだけるようになりました。

つい最近まではPicasa ウェブアルバムというサービスを2004年頃から15年ほど使っていました。

ところがgooogleの方針でしょうか、強制的にGoogolePhotoへサービスはいこせれていまい、これまでのPicasa ウェブアルバムへのリンクは「404ページは見つかりません。」

ブログはアテンドさんの新規サイトの構築時に導入したもので、10年分の記事が1000件以上あります。

これをすべて点検しながら、新しいGoogle Photoへのリンクに修正を行という作業は、気の遠くなるものがあります。

リンク切れの結果、アルバムのタイトル的1枚のPhoto の下に、大切な楽しい写真、当時の状況等確認できる貴重な写真が大量に埋もれてしまって、お客様はその存在すらしらないことになっています。

リン切れの多いサイトの評価は下がりますし、お客様もこれはいい加減なサイトだと思われかねません。

いかに昔の記事と言ってもおろそかにできません。

是非、一つ一つ修正しつつ、より参考になるものが追加修正していきたいと思っています。